Offenbar steht eine signifikante Änderung des BGH in Bezug auf die Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen bevor. Dies hat das oberste deutsche Gericht in einem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 angedeutet.
Schönheitsreparaturen sind eigentlich Sache des Vermieters. Allerdings ist es rechtlich möglich, diese im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen, was in der Regel geschieht. Sind zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses die regelmäßig vorzunehmenden Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist in vielen Mietverträgen bestimmt, dass der Mieter die Kosten der nächstfälligen Schönheitsreparaturen zumindest prozentual im Verhältnis der Zeit, die der Mieter seit dem Einzug oder der letzten Schönheitsreparatur in der Wohnung verbracht hat und der verbleibenden Zeit bis zur Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen zu tragen hat (sog. Quotenabgeltungsklausel).
Der BGH hat in dem noch nicht abgeschlossenen Verfahren VIII ZR 352/12 über die Wirksamkeit einer solchen Quotenabgeltungsklausel, die das Gericht selbst bislang als zulässig angesehen hatte, zu entscheiden. Mit dem Hinweisbeschluss vom 22.01.2014 weist der BGH auf eine mögliche Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu dieser Frage hin. Für die Fälle, in denen die Wohnung an den Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde, dürfte es als sicher gelten, dass eine Klausel, die den Mieter bei Auszug verpflichtet, seine eigenen Gebrauchsspuren wieder zu beseitigen, als unangemessene Benachteiligung angesehen werden wird.
Der BGH trägt sich offenbar aber darüber hinaus auch mit dem Gedanken, die Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen unabhängig davon, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde, für unzulässig zu erklären. Im Hinweisbeschluss führt das Gericht dazu aus, dass es ggf. unmöglich sei, realistische Feststellungen zu jeweiligem Abnutzungsgrad und hypothetischem Zeitpunktpunk für Renovierungsbedarf zu treffen. Dies reiche in den Bereich der Fiktion und benachteilige damit den Mieter unangemessen.
Es ist also nicht unwahrscheinlich, dass nach der unmittelbar bevorstehenden gesetzlichen Beschneidung von anfänglicher Miethöhe und Mieterhöhungsmöglichkeiten durch die Rechtsprechung des BGH künftig die Renovierungskosten bei Beendigung des Mietverhältnisses vor der vertraglichen Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen grundsätzlich nicht mehr auf den Mieter abwälzbar sind.
IN ImmoNews wird erneut über dieses Thema nach Vorliegen des höchstrichterlichen Urteils berichten. Es ist darauf hinzuweisen, dass die wohl beabsichtigte Änderung der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nur für die Fälle gilt, in denen Mietvertragsformulare die Quotenabgeltungsklausel als vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingung verwenden. Auch nach dem zu erwartenden Urteil des BGH dürfte es dem Vermieter jedoch gestattet sein, mit dem Mieter eine Regelung über die quotale Abgeltung von Kosten für Schönheitsreparaturen im Einzelnen auszuhandeln und als sog. Individualabrede gesondert in den Vertrag aufzunehmen. Bei deren textlicher Ausgestaltung dürfte allerdings den rechtlichen Bedenken des BGH zur Erforderlichkeit, des prozentualen Anteils und damit der Höhe der zu übernehmenden Kosten durch den Mieter in gehöriger Weise Rechnung zu tragen sein. Die künftige Beratung der Vermieter durch einen Rechtsanwalt zu diesem Thema vor Abschluss des nächsten Mietvertrages erscheint unerlässlich.
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Quelle: BGH: Quotenabgeltung bei Schönheitsreparaturen steht offenbar vor dem Aus!
